Cele 3 categorii de documente
Dosarul pentru un credit ipotecar se împarte în 3 categorii principale: documente personale (ale solicitanților), documente de venit (dovada capacității de rambursare) și documente pentru imobil (garanția creditului). Toate trei sunt obligatorii.
Sfat Rosa Credit — Comenzile din timp
Extrasul de Carte Funciară (valabil 30 zile) și evaluarea imobilului sunt cele care iau cel mai mult timp. Comandați-le primele, imediat ce ați identificat imobilul și ați decis banca. Celelalte documente le puteți pregăti în paralel.
Categoria 1 — Documente personale
Documente identitate și stare civilă
✅
Carte de identitate (CI/BI)
Valabilă. Copie față-verso. Dacă soțul/soția este co-debitor, și CI-ul acestuia/acesteia. Dacă expiră în curând, reînnoiți-o înainte de depunerea dosarului.
Valabil: conform termenului de pe CI
✅
Certificat de căsătorie
Dacă sunteți căsătorit/ă. Copie simplă. Necesară pentru a dovedi regimul matrimonial (comunitate legală sau separația de bunuri prin contract notarial).
Fără termen de valabilitate
✅
Acord interogare Birou de Credit
Formular standard al băncii, semnat olograf sau electronic. Se completează la sediul băncii sau online. Obligatoriu pentru toți solicitanții și co-debitorii.
Valabil: 30-60 zile (conform formular)
✅
Contract de căsătorie (dacă există)
Dacă ați ales separarea bunurilor prin contract notarial anterior căsătoriei sau în timpul acesteia. Relevant pentru determinarea proprietarilor legali ai imobilului cumpărat.
Fără termen de valabilitate
Categoria 2 — Documente de venit
Venituri salariale (angajați)
✅
Adeverință de salariu
Emisă de angajator pe antetul firmei, cu semnătură și ștampilă. Conține: salariu brut și net, funcție, tip contract (determinat/nedeterminat), vechime la actualul angajator.
Valabilă: 30-60 zile
✅
Fluturași de salariu (3 luni)
Ultimele 3 luni consecutive. Confirmă consistența salariului. Unele bănci cer și fluturașii sau îi acceptă în locul adeverinței.
Ultimele 3 luni
✅
Extras de cont bancar (3-6 luni)
De la contul în care se virează salariul. Demonstrează regularitatea venitului, istoricul cheltuielilor și comportamentul financiar general.
Ultimele 3-6 luni
✅
Contract individual de muncă (uneori)
Unele bănci cer copie după CIM pentru a verifica tipul contractului (perioadă nedeterminată = avantaj), durata perioadei de probă etc.
Copie document curent
Venituri independente (PFA, SRL, chirii, dividende)
✅
Declarații fiscale anuale (D212 sau D101)
Ultimele 1-2 declarații anuale depuse la ANAF cu dovada înregistrării (număr de înregistrare ANAF). Arată venitul net impozabil. Declarația pe impozit forfetar nu este suficientă la unele bănci.
Ultimii 1-2 ani fiscali
✅
Extrase de cont 6-12 luni (toate conturile)
Demonstrează fluxul real de numerar al activității. Cu cât istoricul este mai lung și consistent, cu atât mai bine evaluată activitatea independentă.
Ultimele 6-12 luni
✅
Contract de închiriere înregistrat ANAF (pentru venituri chirii)
Dovedit prin contractul înregistrat și chitanțele de plată sau extrasele de cont. Unele bănci iau în calcul 70-100% din venitul din chirii.
Curent și valabil
Categoria 3 — Documente imobil
Documente pentru imobilul cumpărat
✅
Extras de Carte Funciară (CF)
Solicitat de la OCPI (Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară) sau online prin ancpi.ro (cu semnătură electronică). Arată proprietarii, ipotecile existente, sarcinile. Obligatoriu actualizat.
Valabil: 30 zile
✅
Plan cadastral și releveu
Planul imobilului cu dimensiunile, suprafața utilă și construită. Dacă imobilul nu este înregistrat în sistem de cadastru, banca nu poate constitui ipotecă — verificați înainte de a începe procesul.
Document permanent
✅
Antecontract de vânzare-cumpărare (promisiune de vânzare)
Semnat între cumpărător și vânzător, cu prețul, termenii și avansul. Banca procesează creditul pe baza acestuia înainte de actul final la notar.
Valabil conform termenelor din contract
✅
Raport de evaluare imobil
Realizat de un evaluator autorizat agreat de bancă. Costul: 300-600 RON. Valoarea din raport (nu prețul de vânzare) este baza de calcul a creditului (LTV 85% din valoarea evaluată).
Valabil: 90-180 zile
✅
Certificat de performanță energetică
Obligatoriu pentru apartamente și case (conform Legii 372/2005). Clasa energetică A sau B aduce avantaje la unele bănci verzi (dobânzi preferențiale).
Valabil: 10 ani
✅
Autorizația de construcție + procesul verbal de recepție (pentru case/vile)
Demonstrează legalitatea construcției. Clădirile fără autorizație sau cu construcții ilegale (mansarde neautorizate etc.) pot fi refuzate ca garanție.
Document permanent
Documente suplimentare pentru programul Noua Casă
- ✅ Declarație că nu dețineți și nu ați deținut nicio locuință (în ultimii 5 ani) — formular standard
- ✅ Dovada avansului de 5% — extras cont cu suma disponibilă
- ✅ Imobilul trebuie să fie destinat locuinței proprii — declarație pe proprie răspundere
Rosa Credit pregătește dosarul în locul dvs.
Nu trebuie să navigați singuri prin această listă. Rosa Credit vă spune exact ce documente să aduceți, în ce format, le verifică înainte de depunere și coordonează comunicarea cu banca. Obiectivul nostru: dosar depus o singură dată, aprobat rapid.
Întrebări frecvente
Da, puteți solicita o „aprobare în principiu" (pre-aprobare) fără imobil ales. Banca evaluează capacitatea dvs. de rambursare și emite un certificat de pre-aprobare valabil 90-180 de zile. Căutați imobilul știind exact bugetul aprobat. Rosa Credit asistă și în etapa de pre-aprobare.
De obicei nu este necesar să dețineți originalele — banca acceptă copii după CF, plan cadastral etc. Extrasul CF se solicită online sau la OCPI direct pe numele cumpărătorului pentru procesul de creditare. Originalele rămân la vânzător până la actul notarial.
Probabil nu, sau cu dificultăți mari. Băncile sunt stricte cu imobilele cu lucrări neautorizate. Vânzătorul trebuie să intre în legalitate (regularizare autorizație, demolare lucrare ilegală) înainte de a putea fi ipotecat imobilul. Verificați CF-ul și autorizațiile înainte de a semna antecontractul.